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局势无形,应势而思,顺势而为——深圳、教育、廊坊和一些人和事的落幕




这篇文字其实算是插了队,原来近期计划写的两篇推文不是这个,而是其他两篇:

第一篇,基于对近期廊坊安次楼市低迷的一些判断,以及筹谋与销售间貌似存在的矛盾,剖析价值营销层面的原因,并对当下部门下层销售缺失的某项基本素质举行分析;

第二篇,基于对廊坊近期、中期、远景的利好及风险剖析,延展廊坊房企应该注意的一些点。

虽然那两篇才是真正急于出品的干货,但近期看到了太多太多针对“深圳限购、教育声讨、廊坊安次楼市低迷的应对措施、以及某位地产前人落幕” 讨论的文章,有太多差别看法如鲠在喉,所以, 这篇插个队,真正有关营销的硬货后续一两周公布,敬请期待吧,自认为也值得稍作期待。

继续老生常谈, 作者金融街小铭,本文不代表公司看法,只代表小我私家言论,如需转载请发邮件或后台联系小编咨询。经由多位良师益友的重复劝诫和自身不懈的防写嗨控制, 全文字数终于压缩到4800 字,看完或许 10 分钟,争取以后也不再写 10000 字以上的推文,请大家监视。

一、 地产行当里, 作甚“势”?

最懂权势、最有权势的智慧人、真正的土地所有者,雇佣了地产从业者,通过土地和地上修建物,为其召募民间资本、用于都会建设和运营。在这个历程中,他们为地产行业的生长做背书,指导着行业形势的起落,并调整着中间其他环节、其他小我私家或企业的利润分配,维系整个链条的稳定,确保源源不停的资本输送和各个环节的努力性。地产行业各个环节的从业者们,在输送民间资本的历程中,取得自己生存所需的利润份额。广义上的从业者,不仅包罗开发,也包罗质料供应、 署理、渠道、购房人,甚至被拆迁和被征收的人群等等。

所有从业者们,都依托着链条整体的稳定而生存、依托着链条稳定带来的都会稳定而生存,并随着起落而调整自身的利润份额、打破头颅争夺相互间份额的几多。“势”无形,但如果从存在价值来看,可以探索,探索的历程叫做市场及政策研究。而我小我私家探索出的“势”的一部门,就是四年螺旋演化。

局势如同江水奔流,无形、不行逆且难以阻挡;真正的思索也只有顺应势的走向,才气清晰可判;而所有作为,大略还是顺势——逆水行舟、不进则退,终有疲惫、逆行必退。

二、深圳调控背后的“势” ——深圳调控绝不即是楼市寒冰

自从深圳新的限购政策出台之后,网上随处都是“今年调控不行能放松”、“市场依旧欠好”的言论。真的是这样么?开什么玩笑?不知道有没有人关注过,今年 4 月 20 日汹涌新闻有一则来自中国基金报的帖子,标题为《惊呆了!深圳千万豪宅秒光背后:竟能疫情“贴息贷款” 炒房!怎么操作?知道真相的我眼泪掉下来…》,内容或许是讲深圳有人使用本意为疫情补助的贴息贷款,举行买房投资,最终衍生出一条崭新的套现链条,甚至可能波及上海。这一顿操作猛如虎,壮年的AK王 HeatoN、抢怪的剑圣xiaoT 和大魔王faker都要自愧不如。

(我war3的偶像……岁月啊……)

再问一下,不知道有没有人有印象,几年前(似乎是 2016 年) 也有一个挺有意思的现象?小铭刻得是上海短期内成交了几百套数千万级此外二手房豪宅。这件事值得关注的点在于“二手房”三个字, 先给一套普通的二手房定一个虚高的价钱, 再通过正常的二手房购房贷款和银行放款,从银行举行套现,银行放款事后,获得的抵押物是那套原本不值那么多钱的屋子,这将导致严重的金融风险——这跟现在的“贴息炒房”是否有相似之处?

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当年,骚操作袒露之后,不少银行都针对房地产行业缩紧了银根,停止或严控房地产相关贷款,导致了一定水平的楼市寒潮,不仅是老黎民购房办贷款难,房企办开发贷更难!相信各房企卖力融资的同事一定有印象。

现在年这轮“贴息贷款炒房”的骚操作, 我 4 月 21 日跟朋侪类比了上海其时的情况,判断“现金盛行业作祟,实体经济背锅”。现在锅果真如约而至——深圳的调控或许就是一口庞大的锅,房地产岂非不是最常见的实体经济行业么?但这锅发生得如此庞大的原因,房地产只占一部门。

换句话说, 今年的财政缺口受疫情影响一定庞大,土地出让金收入肯定是重中之重,勉励房企拿地卖房还来不及呢,为何要突然严控?加大土地出让金收入来贴补财政,加大开工力度来提振 GDP,这是局势所在。那些一看到“深圳调控”的新闻就妄断楼市风向转冷的人,可能真的……一言难尽。

三、 教育地产背后的“势” ——土地地缘性和学区房的超通例利润

每到高考季节,教育公正就酿成了热门话题,现在年热广西棋牌网投上加热,又泛起了学区房的尴尬话题,其实这也是“局势所趋”。土地的地缘性与生俱来;土地和地上修建物的地缘性也顺应发生;土地出让带来的出让金收入也相应发生了隐形的地缘性标签;而土地出让金的使用——都会建设,也一定具有地缘性;依托于土地和地上修建物发生的都会建设红利,也肯定有着地缘属性。

如果忽视地缘性、忽视资金使用规模,就会导致房地产泡沫——好比十多年前说的鬼城康巴什泡沫,单纯是过分开发导致的泡沫么?岂非不是因为当地的土地出让金流到了外区域,没能用作地方工业生长、导致没能引来工业人口?最终导致都会建设无人使用、酿成所谓“鬼城”?

想要制止土地的地缘性被突破,一个简朴的政策便做到了,这个政策叫做——户籍制度,而且延展到了教育、医疗等方面。但实际上,现在抗性最严重的“教育公正”问题的背后,依旧是土地财政。关于土地财政地缘性的分析可以在之前的一篇推文中找到。《十多年前那波能想敢拼的营销人,悄悄的消失了。》

而学区房现在在实际入学阶段的尴尬,很不幸,也是局势所趋。土地和地上修建物发生的利润是一块蛋糕,学区房在一二手销售环节发生了利润实在高于其他产物的利润,不被抑制是不行能的,而且这种抑制行为已经连续了至少 10 年。关于如何被抑制的历程,也可以在之前的一篇推文中找到。《风物长宜放眼量。借近期大热的团结声明,聊聊那又爱又恨的“渠道”》

只要财政收入和支出的缺口依旧需要土地出让金来补足(今明两年尤甚),地缘性带来的诸多现状可能就不那么容易改变。虽然听着有些痛心,但这也是我所明白的“势”。固然,学区房观点或许率能连续到下一个四年循环周期,究竟前面另有利润更大的“渠道”吸引火力。

四、 廊坊安次楼市的“势” ——信心不足造成的短期低迷和未来的向好

作为京津冀都会圈最重要的都会之一,廊坊的楼市一直出现坚韧的形态,尤其在于安次——纵然限购令险些归零了诸如燕郊等地楼市,安次依旧凭借自身的地缘购房需求和下县南八乡的进城需求,稳定的坚持了这些年,虽不大火,亦不太冷。唯一让人惋惜的,就是位于安次去的高铁廊坊站,并没有像天津高铁对天津楼市一样形成重大利好,纵然他 21 分钟就能抵达北京南站,但双城生活的人群依旧被限购挡在了安次之外。直到最近一段时间,安次楼市似乎陷入了僵局,纵然“价钱低、有优惠、有高点位渠道署理、有渠道费返点、有赠送”的“五有”项目,也并没有像往年一样成交走量,整个市场似乎陷入了横盘状态。

我曾经在 6 月 28 日推文中做了几个推测,现在或许明确了其中的逻辑——廊坊安次及下县南八乡的企业大多受到疫情影响难以开工,直接导致员工收入水平受到攻击,客群对自身的家庭储蓄信心不足,而北京二次疫情的到来,让信心瓦解的水平进一步加剧。

而部门房企因疫情期间的业绩压力而降价,又导致安次客群对安次市场、甚至房地产整体市场的价钱信心严重不足,这可能也是廊坊市场进入 6 月后遇冷的原因所在。究竟,廊坊客群是见识过上一轮限购之后、环京市场的断崖式冷场的。

造成现在这种局势难以扭转的一个焦点原因是:销售人员“逆境相同”的能力不足。客户不那么相识房地产、不那么相识经济走势有情可原,但下层销售人员不应该——作为客户相识楼市最直接的途径,下层销售人员理应具备“逆境相同”能力。只惋惜大多数下层销售不具备这项技术,还是只擅长卖中海望京府这种天时地利人和、不需要销售多费口舌的项目,但遇见了产物偏弱或市场颠簸的时候,就全靠倒逼公司降价、提渠道点位、多买礼物、多发激励奖金了,这是病,得治。下一篇推文会简朴写一写逆境相同。

另一个原因或许就是安次自己的都会宣传力度不够,导致客群局限于下县南八乡,这一点很难凭借条个房企或多个房企扭转,需要有强大的政策支撑,但现在廊坊之所以没把相关利好大规模宣传,自有他不能说的原理。

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回到原本话题,其实安次的生长同样存在“势”:

1、京津冀一体化的“势”

高铁廊坊站最终落位安次,收支站的便捷、21 分钟的行程,高效串联起廊坊北京,不仅在京津冀一体化历程中给安次区带来空前利好,也为给安次区带来了一股不行忽视的潜力庞大的消费人群——北京南城外溢客群;

2、区域生长潜力的“势”

岂论是龙河高新区的多个商务生活项目陆续开工建设,还是曾经一些工业企业逐步牵出,还是龙河这条曾经被污染的母亲河逐步还清、公园建设完工,还是诸如永旺梦乐城等大型商业项目弥补区域高端商业的弱势,更是诸多大型外来房企(如金融街、首开、金地、合生等等)先后在安次投资拓土,都注定了安次的生长之势。

3、地产行业在安次生长的“势”

或许部门房企受疫情影响,为完成年度销售任务而降价,但前文也提到,纵然从财政的土地出让金收入角度思量,各地楼市也注定是上升趋势,更况且房企云集的安次?小我私家判断,如果没有其他大的情况变化,安次楼市年内的升温或许率发生在 9-10 月,而在此之前欠,或许就是各项购房优惠最集中的时刻,对房企来说是降低利润,对购房人群来说则是“上车”的良好时机——纵然家庭收入确实受疫情影响,但楼市的升温注定会让现阶段略有些艰难的购房支付变得愈发值得。

4、插播广告【金融街·金悦郡】

坦诚说,金悦郡并不是前文所说的“五有”项目,但自身品质的过硬和对客户的大幅让利注定金悦郡是安次置业的明智之选。

毗邻的龙河中央公园及教育资源,距离 3.8 公里的高铁站,让生活事情生长潜力出现眼前;

5300㎡中心景观绿带、全龄运动园地,让康健生活融入细微之处;

修建面积约 75-110 ㎡的瞰景高层,让差别居住需求的家庭均有选择;

80万元起的总价,也让黎民的购房门槛大幅降低;

而现阶段购房赠送的尺度车位,相对于两三万的渠道返点和机械车位赠送,实际价值又是更高;

更有市面少有的港股上市、国企属性的物业公司,为业主生活保驾护航;

在“势”不行挡的安次,金融街·金悦郡绝对不失为最好的置业选择之一。

固然,也接待业内同行到售楼处与小铭交流地产心得、配合探讨廊坊都会到底会生长得多好,我会经常去的。

五、 一些人和一些事的落幕

话题有些极重。

如果我说这个落幕的时间是在 7 月 23 日,北京房产圈儿里的朋侪或许能猜到是指的什么。这个话题之所以放在最后,或许也是因为很难展开说,不想“ 刚开头却又煞了尾”。

有些人,有些事,有些言论的落幕,不应该讽刺。因为那是一个敢于说话的人,凭自身的履历做出的推演判断和发声,而那些履历和勇气并不是大多数人有资格拥有,甚至其中部门判断多年后依然正确:

好比,他曾经放炮说“买不起房是小我私家生产力不够、应该去农村”,引来无数诅咒、认为他看不起农村,但多年以后他又为了农村人口的利益,斗胆炮轰农村“双轨制”;

再好比他曾经放炮说“屋子是稀缺资源,30岁以前就不应该想着买房”,引来无数群众诅咒、认为他没有知己,也引来诸如“午刁”等唱衰房地产的“专家”的驳倒,但时至今日,决议购房群体的依旧是购房目的和首付金额蒙受能力,而北京的首付金额已经到达百万许多年,能够积累够百万现金的人通常都已经凌驾30岁——去年底几位朋侪帮我收集了25个项目的到访和成交客户资料,绝大多数客户确实贴着“职住学住一体”、“85后”的标签;

再好比10年央企纷纷到场土拍、在诸如广渠门和大望京村等区域一掷千金的年月,他和潘老板作为微博知名“活宝组合”互“怼”,潘老板讽他“您是花钱买丢人”、“我们都没去”,他回怼时直言痛骂某些企业,并坦言“无法蒙受这样的天价,只好认可自己的无能,于是转入二三线都会,希望不是凭胆子而是凭品牌取胜”。

但同样,那些人、那些事、那些言论的落幕,没措施同情。生掷中的人是个体,但社会中的每小我私家都不是个体,所处、所属、所在、所为,总应一齐思量。

最终,那些人、那些事、那些言论的落幕,也别再去追寻。小说里看过一句话说得有深意——“像我者生,学我者死”,生是自悟,死是终途。

微博上的活宝们渐行渐远、热搜却如火如荼;刘老板去世影响不了阿拉善see,这次再少了某任会长或许也还是会运转;华远或许也不再会公然提自己的老向导,但公司依旧在。

祝这个世界仍存真诚,愿这个行业依旧安好。地产人,首先要爱地产行业和这个行业生存依托的土壤。




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